El impuesto de alcabala
El tema tributario siempre asusta. Suena muchas veces complicado y, sin embargo, es necesario conocer lo que tenemos que pagar al Estado porque, de lo contrario, podríamos tener multas, sanciones, etc.
Por eso, hoy trataré de explicar el tema de la alcabala de la manera más sencilla posible para, de esta forma, acabar con algunos de los “monstruos” tributarios que nos atemorizan.
En primer lugar, será bueno definir qué es la alcabala. Según el artículo 21 de la Ley de Tributación Municipal, el impuesto de alcabala “es de realización inmediata y grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio; de acuerdo a lo que establezca el reglamento”.
Se entiende por transferencia las ventas a título oneroso (cuando hay dinero de por medio) y a las gratuitas o donaciones, es decir, cuando no hay dinero de por medio.
Quien debe pagar este impuesto es quien adquiere o es beneficiado con la donación del inmueble.
Ahora bien, ¿cuánto es lo que hay que pagar por concepto de alcabala?
Todo se basa en el monto de transferencia, el cual no debe ser menor al monto que figura en el autovalúo del inmueble, correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia -si es necesario, ajustado por el IPM (índice de precios al por mayor) para Lima.
Entonces: al monto de transferencia o de adquisición, se le restan 10 UIT (Unidad Impositiva Tributaria) y se calcula el 3% de ese resultado. Dicho monto será el impuesto de alcabala que se debe pagar.
Pongamos un caso práctico para entenderlo mejor:
Don Alberto ha comprado, el 21 de enero del 2018, un departamento en San Borja, provincia de Lima, al precio de S/192,000. Ahora, necesita saber cuánto debe pagar por concepto de impuesto de alcabala.
Como la transferencia se ha realizado en el mes de enero de este año, no es necesario hacer ningún ajuste al valor del autoavalúo, ya que ese se aplica solo a las transferencias que se realizan a partir del 01 de febrero de cada año.
Luego, se debe comparar el valor de la transferencia (S/.192,000) con el valor del autoavalúo (S/.120,000) para tomar el de mayor valor.
Como no están afectas al impuesto de alcabala las 10 primeras UIT del valor del inmueble, dicho monto se debe descontar del base teniendo en cuenta que, a la fecha, el valor de cada UIT corresponde a S/4,150.
En el caso de don Alberto, sería así:
S/192,000 – 10 UIT
S/.192,000 – S/.41500 = S/.150,500
En este momento, calculamos el 3%:
S/.150,500 x 3% = S/.4,515
Por tanto, el impuesto de alcabala que tendrá que pagar don Alberto asciende a S/4,515.
Si se ha adquirido el inmueble a título gratuito, sin pagar nada, se hace la misma operación en base al precio del autovalúo.
Una vez determinado el monto, el comprador debe recopilar la siguiente documentación para poder pagar el impuesto (debe ser al contado):
- Documento de identidad de la persona que va a realizar el trámite.
- Copia simple del autovalúo del año en que se está realizando la transferencia del inmueble (si el predio no está en el Cercado ni inscrito en el SAT).
- Copia simple del documento en el que consta la transferencia de propiedad.
La alcabala se paga en cualquiera de las agencias del SAT, bancos autorizados y notarías afiliadas a esta entidad. Para conocer cuáles son estas, se puede consultar en el portal del SAT: www.sat.gob.pe. En el caso de que la transferencia del bien se haga en alguna provincia del Perú, este trámite se realiza a través de la municipalidad distrital.
¿Cuándo se tiene que cancelar? El plazo máximo es el último día hábil del mes siguiente de la realización de la transferencia, de lo contrario, se aplican intereses moratorios.
Una vez que se pague el impuesto, el comprador ya se puede dirigir a la notaría para continuar el proceso de transferencia en Registros Públicos.
Elaborado por: Anne Yep, alumna de Curso Agente Inmobiliario
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
