DECRETO LEGISLATIVO 1177
EL PROCESO ÚNICO DE EJECUCIÓN DE DESALOJO
El Decreto Legislativo 1177, contempla un proceso especial que consideramos era necesario para el mercado de alquileres, pudiéndose establecer que de todos los procesos que existen en nuestra legislación procesal éste constituye el más breve.
Este proceso, resaltamos es sólo para aquellos contratos que se realizan bajo amparo de la nueva ley, es decir sólo aquellos contrato de arrendamiento que se inscriben en el RAV – Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda- a cargo del Fondo MIVIVIENDA SA-FMV, más no aquellos contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad o cuyo uso o destino sea de locales comerciales, industria u oficinas.
Por ejemplo, si celebramos un contrato de arrendamiento de una oficina, es aconsejable que el acuerdo sea al amparo de la Ley 30201, que establece como requisitos la firma legalizada ante notario público del contrato por las partes y la obligación de incluir la cláusula de allanamiento futuro.
Ahora bien, para acogernos a este Proceso Único, el dispositivo legal establece una serie de causales que deberán presentarse ante el Juez con su respectivo documento sustentatorio.
Los casos son los siguientes:
a) Cuando vence el contrato.
Documento sustentatorio: Formulario respectivo. (FUA- FUAO- FUAL)
b) Cuando se resuelve el contrato por mutuo acuerdo.
Documento sustentatorio: Acta con firmas legalizadas ante notario.
c) Incumplimiento de pago de la renta mensual por 2 meses consecutivos. Debemos indicar, que esta norma ha reducido la causal de incumplimiento de pago de 2 meses y 15 días señalada en nuestro Código Civil a 2 meses.
Documento sustentatorio: Carta notarial comunicando el incumplimiento de pago adjuntando el estado de cuenta de abono.
d) Cuando existe incumplimiento por otros conceptos (mantenimiento, servicio de agua, seguros, otros.) por seis meses consecutivos.
Documento sustentatorio: carta notarial de resolución de contrato de arrendamiento adjuntando estado de cuenta de abono o liquidación de saldo deudor emitida por la empresa respectiva.
e) Uso del inmueble a fin distinto de vivienda.
Documento sustentatorio: Carta notarial de resolución de contrato de arrendamiento adjuntando constatación policial.
Competencia:
El juez de Paz letrado o ante el juzgado que haga sus veces, de la jurisdicción donde se encuentre ubicado el inmueble.
Ejecución del desalojo (lanzamiento)
Con sentencia firme o consentida, el juez cursa oficio a la Policía Nacional del Perú para que en el plazo de tres días contados desde la notificación, obligatoriamente presten asistencia y garantía a la ejecución del desalojo. Si no presta asistencia el Juez remitirá copias certificadas para que el Fiscal Provincial proceda a formular la denuncia respectiva.
En caso, el arrendatario impida o se resista a cumplir con la orden judicial, el Juez pondrá a conocimiento del fiscal de turno para que inicie las acciones legales correspondientes.
El Juez ordena el descerraje en caso haya resistencia o encuentre cerrado el inmueble, y se desalojará al demandado o a quien se encuentre en la vivienda. Lo que permite que el desalojo se realice indefectiblemente.
Todavía estamos en espera del reglamento de la norma, la cual permitirá despejar dudas en relación a las modalidades y la viabilidad del sistema.
Marina Fuentes C.
Abogada especialista en Inmuebles
SOCIEDAD PERUANA DE BIENES RAÍCES
